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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 14:34:43  浏览:8925   来源:法律资料网
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

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四川省专利保护条例(2001年修正)

四川省人大常委会


四川省专利保护条例

 


(1997年6月16日四川省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过,根据2001年9月22日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《四川省人民代表大会常务委员会关于修改〈四川省专利保护条例〉的决定》修改)

第一章 总 则

  第一条 为了保护发明创造专利权,维护专利申请人、专利权人和公众的合法权益,根据《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国专利法实施细则》和国家有关规定,结合四川实际,制定本条例。

  第二条 四川省行政区域凡从事与专利有关的活动,适用本条例。法律、法规另有规定的,从其规定。

  第三条 县级以上人民政府应加强对专利工作的领导,支持和促进专利技术产业化。
  县级以上人民政府管理专利工作的部门负责本行政区域内的专利保护工作。

  第四条 经济贸易、科技、公安、工商行政、质量技术监督、海关、出入境检验检疫、新闻出版和广播电影电视等行政部门,在各自职责范围内做好专利保护工作。

第二章 专利保护与管理

  第五条 鼓励申请人对具备申请专利条件的研究开发成果申请国内、国际专利,管理专利工作的部门应给予必要的指导。职务发明申请专利之前,与该发明创造技术方案有关的人员应对该发明创造负有保密责任并不得私自进行转让。
  县级以上人民政府应当设立专利资助资金,用于扶助本行政区域内公民、法人或者其他组织申请专利,获得自主知识产权。

  第六条 省管理专利工作的部门可以根据当事人的申请,组织专门从事知识产权研究的学术团体、鉴证类社会中介机构进行专利技术鉴定工作。当事人也可以委托依法成立的专利技术鉴定机构进行专利技术鉴定。

  第七条 有下列情况之一的,当事人应当向有关主管部门提交专利检索报告:
  (一)重大科研立项和新技术、新产品开发;
  (二)技术、设备的进出口贸易;
  (三)申请国家扶持、投资的科技项目;
  (四)外方以专利技术、设备作为投资申办中外合资、合作企业。

  第八条 专利权人和专利实施被许可方,有权在其专利产品或者专利产品的包装上标注专利标记,专利标记的标注方式应符合相关规定。

  第九条 利用广播、电视、报刊广告等宣传、推销专利产品和专利方法的,当事人应当向审批机关和传播单位提供由管理专利工作的部门出具的该专利权在当年有效的证明文件。专利实施被许可方还必须提供该专利实施许可合同副本。
  任何单位和个人不得为冒充专利的产品或方法做广告。

  第十条 任何单位和个人不得为他人侵犯专利权、假冒他人专利、冒充专利的行为提供制造、许诺销售、销售、使用、展示、广告、仓储、运输、隐匿等提供条件。

  第十一条 国有资产占有单位有下列情形之一的,应当进行专利资产的评估:
  (一)转让专利申请权、专利权的;
  (二)国有企业和事业单位作为法人在变更或终止前需要对专利资产作价的;
  (三)以国有专利资产与外国公司、企业、其他经济组织或个人合资、合作实施的,或者许可外国公司、企业、其他经济组织或个人合资、合作实施的;
  (四)以专利资产作价出资成立有限责任公司或股份有限公司的;
  (五)以各种形式从国外引进专利技术的;
  (六)需要进行专利资产评估的其他情形的。
  专利资产的评估由法定资产评估机构执行。
  非国有资产占有单位也可依法申请对其专利资产进行评估。

第三章 专利纠纷的行政处理

  第十二条 未经专利权人许可,实施其专利的侵权行为,专利权人或利害关系人可以请求省、市(州)管理专利工作的部门处理,也可以依法直接向人民法院提起诉讼。

  第十三条 当事人对下列专利纠纷,可以请求县级以上管理专利工作的部门调解,也可以根据仲裁协议申请仲裁或者依法直接向人民法院提起诉讼:
  (一)侵犯专利权的赔偿数额纠纷;
  (二)在发明专利申请公布后、专利权授予前使用该发明而未支付适当费用的纠纷;
  (三)专利申请权和专利权归属纠纷;
  (四)职务发明的发明人、设计人的奖励和报酬纠纷;
  (五)专利发明人、设计人的资格纠纷。
  对前款第(二)项所述的纠纷,专利权人应当在专利权被授予后请求调解或者提起诉讼。

  第十四条 请求管理专利工作的部门调解、处理专利纠纷,必须符合下列条件:
  (一)请求人与专利纠纷有直接利害关系;
  (二)有明确的被请求人和具体的请求事项、事实根据;
  (三)当事人无仲裁协议并且一方当事人未向人民法院提起诉讼;
  (四)属于管理专利工作的部门案件管辖范围。

  第十五条 请求管理专利工作的部门调解、处理专利纠纷,请求人应当递交请求书。管理专利工作的部门收到请求书后,应在10日内作出是否立案受理的审查决定,并书面通知请求人。

  第十六条 管理专利工作的部门调解、处理专利纠纷案件,应当在立案之日起5日内将请求书副本和答辩通知书送交被请求人。
  被请求人收到请求书副本和答辩通知后,应在15日内提交答辩书和有关证据。被请求人拒收请求书副本和答辩通知书或者不按期提交答辩书的,不影响专利纠纷案件的处理。

  第十七条 省、市(州)管理专利工作的部门处理专利纠纷,应当通知当事人按时参加。当事人经书面通知无正当理由拒不参加,或未经同意中途退出,是请求人的,按自动撤回请求处理;是被请求人的,可以缺席作出处理决定。

  第十八条 管理专利工作的部门调解、处理专利纠纷,遵循专利权有效原则。
  专利纠纷立案后,被请求人向专利复审委员会请求宣告请求人的专利权无效的,应当自收到专利复审委员会受理通知书之日起10日内,向受理纠纷案件的管理专利工作的部门书面申请中止调解、处理程序。管理专利工作的部门对中止调解、处理的申请,应作出审查决定,并书面通知当事人。

  第十九条 管理专利工作的部门处理专利纠纷时,有权进行现场检查,查阅、复制与案件有关的图纸、资料、帐册等凭证,有关单位或者个人应协助调查并提供有关资料。

  第二十条 管理专利工作的部门处理专利纠纷案件时,可以根据请求人的申请对与案件有关的可能灭失或被销毁、被转移的物品予以登记封存。
  请求人申请采取登记封存措施的,必须提供担保,并经管理专利工作的部门审查决定。请求人提供担保的,经管理专利工作的部门审查可以决定解除封存。

  第二十一条 管理专利工作的部门处理专利侵权纠纷时,认定侵权行为成立的,可以责令侵权人立即停止侵权行为:
  (一)停止制造、使用、许诺销售、销售、进出口侵权产品;
  (二)销毁用于制造侵权产品的模具、专用工具。
  当事人对上述处理决定不服的,可以自收到处理决定之日起15日内依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院起诉;当事人期满不起诉又不停止侵权行为的,管理专利工作的部门可以申请人民法院强制执行。

  第二十二条 专利权人及其利害关系人对涉嫌侵犯专利权的进出口货物,可以请求管理专利工作的部门和海关、出入境检验检疫等部门采取保护专利权的必要措施。

  第二十三条 请求管理专利工作的部门调解专利纠纷案件,经调解双方当事人达成协议的,管理专利工作的部门应当制作调解书,调解书送达双方当事人后生效;调解不成的,当事人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第四章 专利违法行为的查处

  第二十四条 管理专利工作的部门对下列专利违法行为进行监督和查处:
  (一)制造或者销售标有专利标记的非专利产品的;
  (二)未按规定的方式在产品或者该产品的包装上标注专利标记的;
  (三)专利权被宣告无效后,继续在制造或者销售的产品或者该产品的包装上标注专利标记的;
  (四)在广告等宣传材料或者合同中将非专利技术称为专利技术,非专利产品称为专利产品的;
  (五)伪造或者变造专利证书或者其它专利文件、专利申请文件;
  (六)已经接受管理专利工作的部门作出的处理决定或者人民法院判决的专利侵权案件,侵权行为人又侵犯该项专利权的;
  (七)未经许可,在其制造、销售的产品或者该产品的包装上标注他人的专利号的;
  (八)未经许可,在广告等宣传材料或者合同、投标书等资料中使用他人的专利号的。

  第二十五条 任何单位和个人有权举报专利违法行为。
  管理专利工作的部门收到或者发现专利违法行为后,应当在10日内审查立案。

  第二十六条 管理专利工作的部门在查处专利违法行为时,有权询问当事人和证人,检查与专利违法行为有关的物品并可以依法进行登记保存,查阅、复制或者登记保存与专利违法行为有关的合同文本、帐册等资料。
  管理专利工作的部门依法行使前款规定职权时,有关单位或者个人应当予以协助,不得拒绝或阻碍。

  第二十七条 管理专利工作的部门查处专利违法行为应自立案之日起6个月内作出处罚决定。

第五章 法律责任

  第二十八条 侵夺发明人或设计人的非职务发明创造专利申请权的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分,并依法承担相应的民事责任。

  第二十九条 有本条例第二十四条规定的专利违法行为的,由县级以上人民政府管理专利工作的部门责令当事人停止违法行为,公开更正,消除影响,没收违法所得,可并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款;没有违法所得的,处1000元以上5万元以下罚款。

  第三十条 违反本条例第九条规定的,由工商行政管理部门依法查处。

  第三十一条 违反本条例第十条规定的,由县级以上人民政府管理专利工作的部门责令限期改正,逾期不改正的,可处1000元以上3万元以下罚款。

  第三十二条 违反本条例第十九条、第二十条、第二十六条的规定,有关当事人拒不提供或者隐瞒、转移、销毁与案件有关的合同、帐册、图纸资料的,或者擅自启封、转移、处理被封存物品的,由管理专利工作的部门对其处以1000元以上3万元以下或违法所得1倍以上3倍以下的罚款。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第三十三条 罚款收入按照国家有关规定上缴国库。

  第三十四条 拒绝、阻碍管理专利工作的部门工作人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关给予治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第三十五条 管理专利工作的部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或有关主管机关给予行政处分;给当事人合法权益造成损害的应依法予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第三十六条 当事人对管理专利工作的部门作出的行政处罚决定不服的,可以自接到处罚决定书之日起60日内依法向本级人民政府或者作出处罚决定机关的上一级管理专利工作的部门申请行政复议,也可以依法直接向人民法院提起诉讼。
  逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,管理专利工作的部门可以申请人民法院强制执行。

第六章 附 则

  第三十七条 本条例自公布之日起施行。




关于进一步规范药品说明书处罚行为的通知

国家食品药品监督管理局


关于进一步规范药品说明书处罚行为的通知

国食药监市[2005]491号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局):

  近期,国家局接到部分省局请示和企业投诉,反映部分药品生产企业的药品说明书与国家局网站上公布的说明书不一致,以及个别民间组织针对上述情况对企业进行高额索赔等问题。对此,国家局组织有关司室进行了认真研究。为进一步加强管理,规范执法行为,现将有关要求通知如下:

  一、国家局网站上公布的药品说明书和《中国药典》中刊载的药品说明书样本不能作为执法和处罚依据,应以国家药品监督管理部门批准和各省、自治区、直辖市药品监督管理部门备案、审核登记的药品说明书为执法和处罚依据。

  二、各地对涉及药品说明书不规范的行为进行查处时,必须严格按照《关于印发<案件协助调查管理规定(试行)>的通知》(国食药监市[2005]247号)要求进行协查。如在查处过程中发生与备案省局意见不一致时,报国家局裁定。国家局建立快速处理机制,对上报的请示在三个工作日内作出答复。

  三、各省、自治区、直辖市药品监督管理部门要严格依法行政,进一步加强对基层药监部门的执法监督,严厉禁止以罚款为目的、以罚代法现象发生。如发现与上述规定不相符的,要立即纠正,严肃处理。必要时,国家局将进行专项检查。


                            国家食品药品监督管理局
                             二○○五年十月十三日



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