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论房屋承租人优先购买权制度的完善/王胜宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 10:52:09  浏览:9067   来源:法律资料网
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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇
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最高人民法院、最高人民检察院关于执行《中华人民共和国刑法》确定罪名的补充规定(五)

最高人民法院 最高人民检察院


最高人民法院、最高人民检察院关于执行《中华人民共和国刑法》确定罪名的补充规定(五)

(2011年4月21日最高人民法院审判委员会第1520次会议、2011年4月13日最高人民检察院第十一届检察委员会第60次会议通过)

  根据《中华人民共和国刑法修正案(八)》(以下简称《刑法修正案(八)》)的规定,现对最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的规定》、最高人民检察院《关于适用刑法分则规定的犯罪的罪名的意见》作如下补充、修改:


刑法条文
罪名


第133条之一
(《刑法修正案(八)》第22条)
危险驾驶罪


第143条
(《刑法修正案(八)》第24条)
生产、销售不符合安全标准的食品罪
(取消生产、销售不符合卫生标准的食品罪罪名)


第164条第2款
(《刑法修正案(八)》第29条第2款)
对外国公职人员、国际公共组织官员行贿罪


第205条之一
(《刑法修正案(八)》第33条)
虚开发票罪


第210条之一
(《刑法修正案(八)》第35条)
持有伪造的发票罪


第234条之一第1款
(《刑法修正案(八)》第37条第1款)
组织出卖人体器官罪


第244条
(《刑法修正案(八)》第38条)
强迫劳动罪
(取消强迫职工劳动罪罪名)


第276条之一
(《刑法修正案(八)》第41条)
拒不支付劳动报酬罪


第338条
(《刑法修正案(八)》第46条)
污染环境罪
(取消重大环境污染事故罪罪名)


第408条之一
(《刑法修正案(八)》第49条)
食品监管渎职罪


中华人民共和国最高人民法院中华人民共和国最高人民检察院公告

《最高人民法院、最高人民检察院关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的补充规定(五)》已于2011年4月21日由最高人民法院审判委员会第1520次会议、2011年4月13日由最高人民检察院第十一届检察委员会第60次会议通过,现予公布,自2011年5月1日起施行。

二○一一年四月二十七日

根据《中华人民共和国刑法修正案(八)》(以下简称《刑法修正案(八)》)的规定,现对最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的规定》、最高人民检察院《关于适用刑法分则规定的犯罪的罪名的意见》作如下补充、修改:




青海省邮政管理办法

青海省人民政府


青海省邮政管理办法

第30号


《青海省邮政管理办法》已经2003年6月6日省人民政府第2次常务会议审议通过,现予公布,自2003年8月1日起施行。

                     省长赵乐际                   二○○三年六月二十三日 


第一章 总则

第一条 为了保护通信自由和通信秘密,保障邮政的安全畅通,促进邮政事业发展,维护国家利益和用户的合法权益,根据《中华人民共和国邮政法》和有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条 在本省行政区域内从事邮政建设、服务和管理活动适用本办法。

第三条 省邮政主管部门负责全省邮政管理工作。州(地、市)邮政局在省邮政主管部门授权范围内,负责本行政区域内的邮政管理工作。

县级以上人民政府有关部门应当在其职责范围内,协同邮政主管部门做好邮政管理工作。

第四条 邮政企业是经营邮政业务的国有公用企业,承担国家指定的为社会提供普遍服务的义务。各级人民政府对承担普遍服务义务的邮政企业,应当给予必要的扶持。

邮政企业应当为用户提供迅速、准确、安全、方便的邮政服务,保障用户使用邮政的合法权益。

第五条 邮政用户交寄的邮件、交汇的汇款和储蓄的存款受法律保护。邮件在运输、传递和处理过程中,除法律另有规定的外,任何单位和个人不得非法阻碍、检查、扣留。

第六条 任何单位和个人都有保护邮政设施,维护邮政通信自由、通信秘密、通信安全的义务,有权制止、举报破坏邮政设施和危害邮件安全的行为。

第七条 邮政主管部门以及报纸、广播、电视等媒体应当开展保护邮政设施,维护邮件安全的宣传教育。

第二章 规划建设

第八条 县级以上人民政府应当按照统筹安排、合理布局、方便用邮的原则,将邮政事业发展纳入国民经济和社会发展计划,并把邮政设施建设纳入城乡总体规划,对贫困地区的邮政设施建设予以扶持。

第九条 城镇新区建设和旧城区改造,应当按照城镇规划部门批准的规划设计方案,配套建设邮政服务网点。邮政服务网点用房可以以不高于成本的价格出售给邮政企业。

邮政局(所)建设所需土地按照城市基础设施用地依法划拨,免征市政设施配套费。

邮政设施用房,应用于办理邮政业务,不得改变用途。

第十条 开发建设单位应当在新建住宅楼便于投递和收取邮件的位置设置信报箱、信报箱群或收发室,并与主体工程同时设计、同步施工。

已投入使用的住宅楼,未设置信报箱或收发室的,产权单位应当予以补建或者设置收发室。

信报箱、信报箱群或收发室的维修和更换,由住宅楼的产权单位或者其委托的物业管理企业负责。

第十一条 机场和较大的车站、宾馆、旅游景区、大专院校、工矿企业应当提供办理邮政服务的场所,为邮件装卸、转运、投递和邮政车辆出入提供方便。

第十二条 乡、镇人民政府应当协助邮政主管部门设置邮政代办点,保证邮件安全投递。

第十三条 邮政企业应当按照邮政规划和社会发展需要,在城镇方便群众的地方设置邮筒、邮亭、报刊亭、阅报橱窗等服务设施,有关部门应当给予支持,免收城市道路占用费。

第十四条 因建设确需拆迁邮政局(所)、邮政服务网点或者其他邮政设施的,拆迁人应当与邮政企业订立拆迁补偿安置协议。在保证邮政服务的情况下,依照有关法律、法规和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

第三章 邮政保障

第十五条 邮政设施受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第十六条 带有“中国邮政”专用标志的车辆在运邮途中,通过检查站、桥梁和隧道时,应当优先放行。凭公安交通管理部门核发的通行证,可以不受禁行路线、禁停地段的限制。

运邮车辆、邮政工作人员在运邮途中违章,公安交通管理部门应当记录后放行,待其完成运递任务后,再行处理;发生重大交通事故的,公安交通管理部门应当迅速通知邮政企业,并协助保护邮件安全。

第十七条 经核定承担普遍服务义务的邮政专用车辆在运邮途中,执收部门应当免收车辆过路、过桥及隧道通行费用。

第十八条 禁止伪造或者冒用邮政专用标志、邮政服装、邮政日戳、邮政夹钳、邮袋等邮政专用品。

第十九条 任何单位和个人不得在邮政局(所)门前或出入通道内停放车辆,摆摊设点或堆放物品。

第四章 行业管理

第二十条 省、州(地、市)邮政主管部门应加强邮政市场和集邮市场的管理,对邮政用品、用具实施监制,依法查处违法经营行为,监督检查邮政企业履行普遍服务义务的情况。

第二十一条 邮政企业依法可以委托具有相应条件的单位或个人代办邮政专营业务,未经邮政企业委托,任何单位和个人不得擅自经营邮政专营业务。

邮政企业委托其他单位或个人代办邮政业务,应当签订代办合同,代办单位和个人必须严格执行有关邮政业务规则、资费标准和服务标准,接受邮政主管部门的监督和指导。

第二十二条 任何单位和个人不得从事下列活动:

(一)伪造、变造邮资凭证;

(二)经营国家禁止流通的集邮票品;

(三)先于发行日期出售邮资凭证;

(四)未经省邮政主管部门批准制作、经营集邮品;

(五)擅自从事集邮票品的进出口业务;

(六)其他违反邮政法律法规的行为。

第二十三条 邮政用品的生产、销售和使用,按照国家《邮政用品用具监督管理办法》的规定执行。

第二十四条 申请开办集邮票品集中交易市场的,应当按照国家有关规定到省邮政主管部门办理《集邮票品集中交易市场开办许可证》。

经营集邮票品的,经工商行政管理部门注册登记后十日内到所在地邮政主管部门备案。

第二十五条 生产信封、明信片、特快专递封套、邮包封装盒等邮政用品的单位,应当到省邮政主管部门办理生产监制证书。

第二十六条 邮政主管部门依法对邮政企业和邮政经营者进行监督检查,被检查单位应予配合。邮政执法人员执行公务时,不得少于两人,并出示执法证件。邮政执法人员执行公务时,可依法行使下列职权:

(一)调查、询问被检查单位和当事人;

(二)查阅、复制与违法行为相关的文件、单据凭证及其他资料;

(三)检查与违法行为相关的物品;

(四)保全证据;

(五)法律、法规规定的其他职权。

第五章 服务和监督

第二十七条 邮政企业和邮政工作人员应当依法保护用户使用邮政通信的自由和秘密,不得向任何单位或者个人提供用户使用邮政业务的情况,但法律另有规定的除外。

第二十八条 邮政企业应在营业场所设置明显标志,公布营业时间、服务范围、服务种类、服务标准及资费标准,无偿为用户提供使用邮政业务的咨询服务,在邮筒(箱)上标明开取频次和时间。

第二十九条 邮政企业应及时受理用户使用邮政服务的申请。对具备通邮条件的,应当自受理之日起30日内通邮;不具备通邮条件的,与用户协商,设立邮件代投点。

第三十条 邮政企业应当将邮件及时送达机关、团体、企业事业单位的收发室和居民住宅楼(小区)的信报箱,给据邮件、汇款通知单等应按有关规定办理。

乡村邮件一般投递到乡(镇)政府的固定地点,乡以下由当地邮政企业与村民(牧民)委员会协商投递方式,签订投递协议,保证妥投到用户。

第三十一条 邮政工作人员(含代办邮政业务人员)不得有下列行为:

(一)无故拒绝、拖延或者终止邮政通信服务,违背用户意愿强迫用户使用某种邮政业务;

(二)拖延邮政汇款、邮政储蓄的兑付;

(三)积压、延误、隐匿、毁弃、私拆、盗窃邮件或报刊;

(四)贪污冒领用户款项,撕揭邮票;

(五)徇私舞弊、刁难和勒索用户;

(六)擅自变更邮政业务资费标准;

(七)转让、出借、出租邮政专用车辆、标识、邮政日戳、邮政夹钳、邮袋;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条 邮政企业应主动接受社会对邮政服务的监督,设置监督箱,公布投诉电话,受理用户的举报和投诉,并在15日内予以答复。

第三十三条 用户对交寄的给据邮件和交汇的汇款,有权在国家规定的时间内持据向收寄、收汇的邮政企业查询。邮政企业应当按国家规定的期限将查询结果书面通知查询人。

邮政企业、代办单位和个人造成给据邮件丢失、毁损、内件短少的,应当依法给予赔偿或者采取补救措施。

第三十四条 任何单位和个人不得交寄、夹寄违禁物品。

邮政企业在收寄邮寄物品时,应当严格验视,发现违禁物品的应当依法处理。

第三十五条 邮政用户应当使用符合国家标准的信封和明信片。

邮寄邮件必须按照规定封装,并按规范正确书写收件人、寄件人的姓名、地址和邮政编码。

邮政企业对使用不符合标准的信封和明信片,可以不予收寄或者退回寄件人,无法退回的,作为无着邮件处理。

第三十六条 邮政邮件接收单位名称、地址、楼号、门牌号等变更的,应到原登记的邮政企业办理变更登记手续。邮政企业应当编印、发行邮政编码簿。

第六章 法律责任

第三十七条 违反本办法规定,有关法律、法规和其他规章已规定处罚的,依照有关法律、法规和规章处罚。

第三十八条 违反本办法规定,开发建设单位未设置配套邮政服务网点及信报箱、信报箱群或收发室的,建设行政主管部门应责令改正,并不予工程竣工验收备案。

第三十九条 违反本办法未经邮政企业委托擅自经营邮政专营业务的,由邮政主管部门或工商行政管理部门责令改正,处以1000元以上10000元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十条 违反本办法侵占、哄抢、破坏邮政设施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 经核定承担普遍服务义务的邮政专用车辆,在运邮途中违反规定私自载物搭乘的,按邮政运输管理的有关规定予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十二条 邮政主管部门执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

邮政主管部门执法人员违法行使职权,给当事人的合法权益造成损害的,应当依法承担责任。

第四十三条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议,不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十四条 本办法应用中的具体问题由省邮政主管部门负责解释。

第四十五条 本办法自2003年8月1日起施行。






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