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股东名册的固有缺陷及其独立第三方股权登记托管----兼论未上市股份公司股权登记托管基本思路/傅曦林

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 05:07:37  浏览:8021   来源:法律资料网
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股东名册的固有缺陷及其独立第三方股权登记托管
----兼论未上市股份公司股权登记托管基本思路

傅曦林


摘要:
公司法、担保法尽管规定了股东名册的法律地位,但股东名册的公示力公信力不强的固有缺陷使其在实务中不能发挥作用,有必要采用股东名册独立第三方登记托管的方式。本文从股东名册的固有缺陷的理论分析出发,构建了三层次独立第三方托管格局:有限责任公司股东名册在工商局、未上市股份有限公司在依法确定的股权登记托管机构、上市公司在中国证券登记公司。作为一种创新,展开论述了未上市股份公司股权登记托管的基本思路。

一、公信力公示力的不足是股东名册难以发挥作用的固有缺陷
公司法①、担保法、担保法司法解释②、《深圳经济特区有限责任公司条例》③等法律法规均规定了股东名册的法律地位。《到境外上市公司章程必备条款》第六章专章规定了“股票和股东名册”,内容详尽,操作性较强④。
尽管法律法规对于股东名册的规定较为详尽,但是实际操作中有限责任公司、未上市股份公司股东名册的应用非常有限。很多公司没有按照法律规定建立股东名册,交易中对股东身份的证明均依赖工商局的记载。建立股东名册的,法院、仲裁机构对股权的认定也以工商局的登记为准。担保法规定的有限责任公司股权质押登记于股东名册的方式实际不可行,除非当地工商局能够提供股权质押登记。非上市股份公司也是如此。
这些现象的根源在于立法缺陷:公司的股东名册缺乏公信公示力。
公司法规定的股东名册制度,立足于意思自治,本质上是一种信用制度。这种信用制度的操作环境取决于公司严格依法运行。目前国内大多数企业法律意识不强,遑论履行一种建立股东名册、接受股权查询等义务。即使建立起股东名册,也缺乏联网、发布、查询的公示条件。
股东名册的操作缺位,工商登记起了比较强的替代作用。尽管对工商登记的法律效力存在模糊的理解,但是工商局登记的股东名称、股权比例等登记事项具有很强的操作意义。
同样,上述问题在上市公司中几乎不存在。由于中国采用的是托管、清算、结算三位一体的清算体系,证券法规定股份公司上市之前必须将股东名册统一托管到证券登记结算机构⑤。上市交易和托管是联动的。刚刚由深沪两市的证券登记公司改组而来的中国证券登记公司对公司法规定的股东名册制度起到了完全的替代作用。
正反对比说明:股东名册制度的操作性缺陷,必须结合独立第三方的托管才具有操作性。中国证券登记公司是对上市公司股东名册的独立第三方托管。从这种角度看,工商局的登记系统也是一种独立第三方的托管,只不过由国家行政机关进行。由此引出了托管的概念。
二、托管的概念和性质
所谓托管,是指实物证券的安全保管和簿记式证券的帐务记录和管理。英文对应的词语是“depository”或者“custody”。实物证券的安全保管,是托管的本意。对于簿记式股票,登记是托管的必要前提。随着实物证券日益式微,托管首要含义是登记托管。股权(股票)的托管主要指股权登记托管(下同)。证券市场上的股权托管,全称是股权的委托管理,主要是为规避国有股转让的障碍。
在登记托管基础上,提供托管的机构衍生出的托管业务包括:开户、查询、挂失、冻结、质押、过户、代理分红派息、信息咨询等,清理整顿非法证券柜台交易之前,托管机构还能提供一系列场外交易的转让服务。因此,在提供托管的机构角度看,托管二字是一个广义词。
一种观点认为,托管机构的业务性质是一种政府行政管理职能。我们认为,股权登记托管是一种服务,或者说,是一种带有垄断竞争意义的服务。
前文说到,股份登记托管的法律效力衍生于股东名册,追论托管的性质也必须延伸到股东名册记载事务的性质。股东名册是公司法要求的一种公司义务,公司的这种义务对公司自身来说是一种民事法律行为。股东认为公司记载不当可以提起民事确权、民事变更之诉,而非行政诉讼。被告也是公司。证监会关于股东名册诉讼事务的规定明白的说明了这一点。⑥那么,公司为了规避股东名册记载错误的风险,或者为了更好地履行法定义务,提升该义务的公信力、公示力,公司决定委托独立第三方进行股份登记托管,在公司和托管机构之间建立了委托代理关系。这些都是民事法律行为。因此,作为提供托管服务的机构的业务性质,只能是一种平等主体的服务。实践中,证券登记结算机构也作为一个企业,接受委托的时候要和上市公司签订上市托管协议。
然而,托管机构提供的服务,特殊性在于公共管理色彩。由于托管的本质在于提供具有公示力和公信力的股东名册记载,不能是市场准入较低的服务。相反,它必然带有垄断特征的服务。政府应当提高托管服务的市场准入门槛,加强监管,制订较低的托管业务收费标准。
既然是服务,必须讲求服务品质和减少业务风险。这就要求各地在开展托管业务时,应当以市场经济的眼光来确定托管机构。不能把托管事务当做政府职能大包大揽,确定托管机构要注重托管机构的服务意识。托管机构应当谨慎从业,必要时提取业务赔偿风险准备金、购买商业保险。
三、股权登记托管体系
根据股东名册的固有缺陷,我们提出三层次股权登记托管体系的解决方案。
对于有限责任公司,由现有的工商登记体系中的股权登记来实现股东名册的独立第三方托管。公司置备的股东名册,只是工商局的副本。公司有义务将自己保管的股东名册的记载事项和工商局的登记事项保持一致,以工商局登记为准。工商局的股权登记应当涵盖公司法规定的股东名册的法定记载事项。解决了这个定性问题,困扰已久的有限责任公司股权质押登记的管辖权问题则迎刃而解。本来,工商登记系统办理有限公司股份质押登记具有很强的操作意义,但是由于担保法规定,有限公司股份质押记载于股东名册生效,工商局没法突破担保法的规定办理有限公司股份质押登记。在现行法律不作修改的前提下,只有把工商局登记事项视为公司股东名册的全面托管才能为工商局受理股份质押登记的申请提供法律依据,才能为工商局办理的股份质押登记提供法律效力。
对于上市的股份公司,依照证券法150条的规定,上市公司的股东名册强制托管到证券登记结算系统。质押登记等溢出工商局现有受理类型的股份变动,直接在证券登记公司办理。与工商局登记事项重叠的内容,持证券登记公司的预登记结果凭证办理二次登记,并以工商局的登记为准。
对于未上市股份公司,由于目前基本属于当地体改部门管理。可以依据属地管辖权,由省级政府或者省级体改部门颁布地方性规章,指定某间机构办理未上市股份公司股东名册的独立第三方托管。托管业务模式比照前述上市公司的托管体系办理。
之所以未上市股份公司不能沿用有限公司由工商系统托管的体系,原因在于工商登记事项不能包括未上市公司非发起人股。《中华人民共和国公司登记管理条例》第九条规定:“公司的登记事项包括:名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限、有限责任公司股东或者股份有限公司发起人的姓名或者名称。”可见,法律和行政法规认可的强制登记事项只有这八项。工商局只登记发起人股份,这是由股份公司的性质决定的。股份公司的股份被称为股票,除发起人股、高管人员股等例外情形外,原则上能够自由流通,如果将非发起人股列入登记范围,势必影响股票的交易流通,违反了股份公司的本质。事实上,非发起人股东数量可能很多,无法进行登记管理,特别是成立较长时间的未上市股份公司。
因此,股份公司的非发起人股不在工商局登记,那么,在没有合法依据的初始登记的情况下,非发起人股发生股份流转和变动,工商局的登记也就成了“无源之水,无本之末”,无法在工商局办理股份转让等变更登记。
各地工商机关为了服务商业需要,尝试扩大未上市股份公司登记范围,应当注意扩大登记范围的依据问题。当前,国务院和深圳、广东等地方政府正在进行的减少审批事项的改革,客观上更要求不能违反法律和行政法规的规定增设审批、登记、备案等事项。⑦
四、未上市股份公司股权登记托管基本思路
作为一种创新,我们接下来集中研究未上市股份公司托管问题。
(一)必要性
1、填补未上市股份公司非发起人股的监管真空
以深圳市为例,到目前为止,共有未上市股份公司300多家。这些未上市股份公司设立方式复杂,既有股份制改革之初以定向募集方式设置的股份公司和以发起方式设立的股份公司,也有《公司法》颁布之后新的以发起设立方式设立的股份公司和由原定向募集公司规范改组成的发起设立股份公司。有些未上市股份公司经营不规范,尤其是非发起人股基本上由公司自身管理,存在严重的影响股东权益的问题。
2、规范拟上市股份公司股权管理
当前,创业板即将设立,风险投资机构和个别自然人大量介入,其中也出现了非法募股、非法交易等严重不规范的行为,而股份公司也对这些非法交易提供便利,允许股票随意过户。据报道,福建、湖南、深圳、上海、西安、成都等地都出现了此类事件。针对一些非上市股份公司和某些机构的违规行为,陕西省⑧、天津市⑨、山西省⑩、河南省11、青岛市12纷纷开始办理未上市股份公司股权登记托管。广东省13和深圳市14明确规定开始试点。
3、服务于经济生活的迫切需要
科技型中小企业,在够格到主板市场、创业板市场融资之前,必然存在间接融资的需求。但是银行贷款需要担保,这种类型企业有形财产较少,无形财产担保的公允价值难以评估,往往只剩下具备一定投资价值的创业企业业主股权可以提供股权质押。然而,前述的无法办理股权质押登记的现状又使银行不敢接受股权质押借款申请。
正在成长的专为中小型科技企业提供信用担保的中小企业信用担保中心、担保公司,一定程度上解决了上述问题。但是从商业避险角度看,信用担保机构要求业主提供的股权质押反担保依然没能解决登记效力问题,对担保机构的稳健经营产生重大影响。
创业投资机构在创业板无限期推迟的情况下,必须解决融资和退出的问题。实践中产生了存量股权投资质押,放大投资能力的措施,也产生了规避发起人股三年不能转让限制的过户前质押出去的转让方式。
这些都需要提供未上市股份公司股权质押登记的服务。未上市股权登记托管可以提供试办未上市股份公司股权质押登记的平台,可以提供创业企业融资担保手段、可以放大创业投资机构的投资能力、提供变现退出工具;有利于中小企业担保机构的资产安全。
未上市股份公司股权登记托管还有利于员工持股计划的推行。比如托管机构提供股票期权的初始登记,可以打消经理层和员工对民营中小企业主授予的期权日后违约不予兑现的担心。
4、认可和创设非公开权益资本市场的投资工具
在风险投资、权益资本融资等非公开权益的资本市场中,大多数资本运作的结果都表现为股权的变化。股权这种虚拟财产权利的流转和保护天生需要独立第三方确认。风险投资的全新投资方式客观上需要登记承认。囿于公司法限制,股份调整策略15、股份回购等国际通用的投资工具在国内工商登记不能认可,限制了风险投资的发展空间。未上市股份公司股份登记托管着眼于当事人意思自治,可以提供多种适应金融创新、科技创新的托管服务内容,比如股份调整策略的可变登记、股东之间的回购权登记、股权的托管经营登记、股权置换登记、债权转股权登记、优先股登记16等,为创业投资服务,也有利于保护当前一些新型股份流转交易的当事人利益。
(二)托管机构的选任
确定托管机构,现实中存在几种选择:工商系统、政府其他部门、事业单位、产权交易机构等市场中介。
工商系统作为托管机构,这种方式尽管简便易行,但是存在前文所述的越权行政的问题。
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吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知

江西省吉安市人民政府


吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知

吉府发〔2010〕12号


井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

  《吉安市物业管理办法》(修订稿)已经市政府第45次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

  二○一○年八月三日

  吉安市物业管理办法

  (修订稿)

  第一章 总 则

  第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

  本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

  本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

  第四条 物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则,业主可以自行管理建筑物及附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

  第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

  规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责,做好物业管理相关的工作。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区,应当组织整治改造,并通过政府补贴等方式鼓励或扶持物业服务企业接收和逐步推行物业管理。

  第二章 物业管理分工

  第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业服务企业或业主负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

  第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业服务企业或业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

  第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业服务企业或业主负责。

  第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业服务企业负责,生活垃圾由物业服务企业或业主负责收集到垃圾中转站,环卫部门不得收物业服务企业的垃圾中转费。

  第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以业主自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业服务企业或业主负责维修管理。

  第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业服务企业或业主负责养护管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  尚未登记取得所有权但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有该房屋,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利,并承担相应义务的人,可以认定为业主。

  第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十五条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织、成立业主大会,选举产生业主委员会。房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导、监督。首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付。

  第十六条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60%以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。筹备组由开发建设单位代表、业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居委会代表组成,其成员应为不超过15人的单数,其中业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日。

  第十七条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (三)确定并公示业主身份、业主人数以及投票权;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法和名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)做好召开首次业主大会的其他准备工作;

  (七)应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

  前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十八条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主投票权的确定方法、业主委员会议事规则、业主委员会的换届程序及补选办法等事项。

  第十九条 首次业主大会上的投票权数,按下列办法确定:

  (一)住宅每套1票;

  (二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的,按一票计算;

  (三)建筑面积的认定,按业主不动产登记簿记载建筑面积为准;尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积为准;尚未实测的,按房屋买卖合同记载的面积为准。

  第二十条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)制定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定本条第(四)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式,但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

  采取书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  业主委托代理人参加业主大会的,应当出具书面委托书,明确委托权限、委托期限等内容。

  第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十三条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

  (一) 执行业主大会的决定和决议;

  (二) 召集业主大会,报告物业管理的实施情况;

  (三) 代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

  (四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五) 监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)调解业主之间因物业使用、装饰装修和管理产生的纠纷;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第二十五条 业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成,设主任1人,副主任1至2人。

  不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决议必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告;

  (二)通过的管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主委员会成员名单和基本情况;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  第二十八条 业主委员会委员每届任期3年,可连选连任。任期届满前两个月,书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,并在其指导下组织召开业主大会,选举下一届业主委员会。

  无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作,协调不成的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举。

  新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的;

  (五)有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的;

  (六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (七)法律、法规及管理规约规定的其它情形。

  第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费,由全体业主共同分摊,有物业共有部分经营所得收益的,可以从经营收益中列支。具体办法由业主大会议事规则规定。

  工作经费的收支情况,应当每半年在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第三十一条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

  第三十二条 实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由市(县)房地产、规划建设、城管行政主管部门、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等各方代表组成。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在变更、交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷问题。

  第四章 物业服务企业

  第三十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动,应当向市房地产行政主管部门办理登记备案。

  从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得从业人员执业资格证书或岗位证书。执业资格证书或岗位证书不得转让、出租、转借。

  第三十四条 物业服务企业的权利:

  (一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业;

  (二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费;

  (三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;

  (四)要求委托人协助管理;

  (五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务;

  (六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

  第三十五条 物业服务企业的义务:

  (一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修;

  (二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的养护和管理;

  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复;

  (四)车辆进出及停放管理;

  (五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范;

  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理;

  (七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务;

  (八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

  第三十六条 房地产行政主管部门每年对物业服务企业实行服务质量考核制度,并结合物业服务企业的信用档案、信访投诉处理、配合相关部门做好小区社会公共事务等情况进行动态的资质管理。

  第五章 前期物业管理

  第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业服务企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。

  成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业服务企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业服务企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

  无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业服务企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产行政主管部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业服务企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并就续约事宜进行协商。

  第三十八条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的开发建设单位应当在办理商品房预(销)售许可证前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。

  投标人少于3个或者住宅物业规划总建筑面积小于2万平方米的项目,经物业所在市、县房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。

  物业买受人应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

  第四十条  开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。

  第四十一条 物业综合竣工验收备案审查合格后交给物业买受人的,物业服务费由物业买受人交纳;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的,物业服务费由建设单位交纳。

  建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为入住,其物业服务费由开发建设单位垫付,物业买受人办理收房手续时,由物业买受人返还开发建设单位垫付的费用。

  第四十二条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。整改到位后由物业服务企业出具整改符合要求意见。该意见作为综合竣工验收备案审查的内容之一。

  第四十三条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物品使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

  第四十四条 建立物业管理基金制度,由开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集,以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员的报酬等问题。

  第六章 物业的使用、管理和维修

  第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列标准配置物业管理用房:

  (一)小区按总建筑面积3‰的比例配置;

  (二)不得少于50平方米建筑面积;

  (三)具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能 ;

  (四)物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下具备办理产权条件的房屋。

  地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房等,不得作为物业管理用房。

  业主委员会办公用房应当从物业管理用房中调剂,其建筑面积不少于20平方米。

  建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备的建设,纳入建设项目总体规划,与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查,纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容。

  物业管理用房的所有权属于全体业主。

  第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

  业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》,协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。

  第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

  (二)擅自改变房屋及其配套设施的结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

  (三)乱搭乱建,在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用;

  (四)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

  (五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

  (六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品,发生超过国家规定标准的噪音;

  (七)违反规定饲养动物;

  (八)擅自改变房屋及其配套设施的用途,将住宅用于餐饮、娱乐等生产经营活动,将储藏间、车库用于居住、生产经营活动;

  (九)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十)擅自取用地下水;

  (十一)法律、法规及业主管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政管理部门依法处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

  第四十八条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

  规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  第四十九条 建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。

  建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,建设单位出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

  第五十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当征得业主大会同意。

  占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

  第五十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

  (一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

  (二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

  (三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

  (四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

  (五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业服务企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

  第五十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,并按有关规定办理手续,所获得的收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。其收益和使用情况应当在物业管理区域内公示。

  第五十四条 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

  第七章 物业管理服务收费

  第五十五条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

  第五十六条 物业管理服务收费包括下列项目:

  (一)公共性服务收费。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定。

  (二)专项服务收费。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。该项收费由物业服务企业按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理、公平分摊,并定期公布。

  (三)特约服务收费。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业服务企业协商议定。

  物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内将各项收费标准报市物价行政主管部门备案,同时将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。每年第一季度,物业服务企业应当向全体业主(业主委员会)提交公布上年度服务收支情况说明及帐目。

  业主委员会(业主)有权随时查阅本物业管理区域内的物业服务企业收费、支出帐目,并可提出质询和建议,物业服务企业应积极配合,不得拒绝。

  第五十七条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

  (一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等;

  (二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费;

  (三)绿化养护费;

  (四)公共环境清洁卫生费;

  (五)安全秩序维护费;

  (六)办公费;

  (七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费;

  (八)法定税金;

  (九)经业主大会同意的其他费用;

  (十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

  第五十八条 物业服务收费按产权建筑面积按月计收(建筑面积的确定按本办法第十九条第三款的规定执行)。经物业服务企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

  第五十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

  第六十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业服务企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

  第八章 法律责任

  第六十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房地产行政行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以下的罚款。

  第六十二条 物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并提前两个月在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,由房地产行政主管部门依法予以处罚。

  第六十三条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

  (二)转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书的;

  (三)未经业主大会上同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的;

  (四)开发建设单位或者物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

  (五)开发建设单位或者物业服务企业不按规定移交有关资料的;

  (六)挪用住宅专项维修资金的;

  (七)物业服务企业不履行服务责任并造成恶劣影响的;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的。

  第六十四条 开发建设单位不按规定配置物业管理用房或者提供的物业管理用房不符合使用要求的,由房地产行政的主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

  第六十五条 业主或使用人不按物业服务合同交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可按欠缴金额3‰以下的比例加收违约金,但最高不得超过标的的20%。经催收仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

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论诉讼时效成立的基础
作者:余秀才[1]
摘要:
关于诉讼时效成立的基础,所有法学教材都避而不谈,最多只谈诉讼时效的

目的、功能和作用。这只有两种可能——一是此简单到象一加一等于二一样无需

解释;二是诉讼时效无成立之基础。
关键词:
诉讼时效的成立、由他人持有(或占有)的观念占有、时效不作为推定抛弃
引言:
普通诉讼时效为什么是两年,而不是多一天或少一天?多一天少一天除法律

效果外,实质上有何影响?“诉讼时效的目的在于使怠于行使权利者承担不利后

果。”[2] 由此可知,王利民认为权利人在两年期限内不行使权利,则属于“怠

于”。我们知道,如当事人邮寄,其日期以邮戳为准,这意味着如当事人在两年

的最后一天的邮局下班前的一秒钟走进邮局要寄送起诉材料,则邮局工作人员通

融与否对诉讼时效将产生临界性的效果。为何会出现此可笑情形,引发了笔者的

思考——
一、从诉讼时效中止、中断说起
为何建立时效制度,很多人首先想到的是“法律不保护懒惰者”、“法律不

保护躺在权利之上者”,但却无人去深究这些论断成立的基础。笔者认为,这涉

及立法者的价值取向问题,即时效的功能和作用——1、促使权利人及时行使权

利,实现资源优化配置,达物尽其用;2、有利于收集证据、查清事实;3、有利

于及时处理纠纷,防止矛盾激化。但因此就可践踏别人财产权,则明显说不过去

,故笔者认为这不能成立时效制度成立的基础。翻看当今世界大陆法系各国家和

地区的民法典,可知都毫无例外地规定了时效的中止和中断。为何?因为其时效

制度均建立在“权利可抛弃”、“权利在一定时限内不行使则推定抛弃”的理论

基础之上。故当权利人出现起诉、申请仲裁、发出催告文书、上门追索等行为时

,就足以证明权利人并未抛弃其权利,故应从出现该行为之日起重新计算时效,

即时效中断。
在时效即将届满的最后一段时间内,如出现阻碍权利人作出不抛弃意思表示

——行使权利的客观事由时,则时效停止计算直至该事由消失之日再继续计算,


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