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北京市高级人民法院


北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知

京高法发[2003]389号
　
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，现印发给你们，请在审判工作中认真遵照执行。执行中的问题，望及时报告北京市高级人民法院民一庭。

特此通知。

附：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》


　 二○○三年十二月二十四日




北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）



　　为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

　　一、关于适用范围


　　1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

　　现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

　　2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

　　3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

　　4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

　　5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

　　二、关于管辖

　　6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

　　三、关于诉讼主体

　　7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

　　(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

　　(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

　　(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

　　(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

　　业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

　　8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

　　业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

　　9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

　　10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

　　11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：

　　(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；

　　(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；

　　(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；

　　(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

　　12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。

　　四、关于物业服务合同的效力

　　13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。

　　14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

　　15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

　　物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

　　16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

　　五、关于管理权纠纷

　　17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。

　　18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。

　　19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

　　20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

　　21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

　　六、关于管理费纠纷

　　22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

　　(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

　　(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

　　23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。

　　24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

　　双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

　　25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

　　26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

　　27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

　　七、关于代收代缴纠纷

　　28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

　　物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

　　29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

　　30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

　　八、关于管理责任纠纷

　　31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

　　32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

　　物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

　　33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

　　34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

　　40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。






山东省淄博市人民政府办公厅


淄博市人民政府办公厅关于印发《淄博市国税普通发票即开即兑奖励、发票摇奖、发票违章行为举报奖励管理办法》的通知


淄政办发〔2004〕73号

各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府有关部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
　　《淄博市国税普通发票即开即兑奖励发票摇奖发票违章行为举报奖励管理办法》(淄政办发〔2003〕96号)实施一年来,对规范发票使用行为,保护消费者利益,强化税收征管,增加财政收入,促进公平竞争发挥了重要作用。为进一步加强普通发票管理,继续开展好发票“三奖”活动,提高消费者索要发票、监督发票使用管理的积极性,解决好发票“三奖”活动中遇到的新情况和新问题,经市政府研究同意,对原办法进行了修定和完善,现将修定后的《淄博市国税普通发票即开即兑奖励、发票摇奖、发票违章行为举报奖励管理办法》印发给你们,并提出如下意见,请一并贯彻执行,原办法同时废止。
　　一、加强领导,认真贯彻执行普通发票“三奖”有关规定。各区县政府、高新区管委会和市政府有关部门要加强对国税普通发票“三奖”工作的领导,认真贯彻落实《淄博市人民政府办公厅转发市国税局〈关于加强淄博市国税普通发票管理工作的意见〉、〈淄博市国税普通发票即开即兑奖励发票摇奖发票违章行为举报奖励管理办法〉、〈淄博市国税市场普通发票管理办法〉的通知》和国家关于加强发票管理的有关规定,切实提高对普通发票控管税源基础作用重要性的认识。
　　二、强化措施,确保发票兑奖资金及时足额落实到位。发票兑奖资金是推行发票“三奖”的基础,各级政府和财税部门要制定具体的办法和措施,明确责任分工,确保将发票兑奖资金及时足额拨付到位。对前期由于各种原因未及时落实的兑奖资金,区县政府、高新区管委会和财税部门要尽快研究解决。
　　三、优化服务,确保发票兑奖资金按规定及时兑付。各级国税部门要进一步增强服务意识,严格按规定及时支付奖金和手续费;要设立专门账簿核算兑奖资金使用情况,保证发票兑奖资金专款专用,不得挪用。各级财政部门要加强对兑奖资金使用情况进行监督。
　　四、加强联系,及时研究解决发票“三奖”工作中遇到的问题。区县政府、高新区管委会要重视和支持国税部门的普通发票“三奖”工作。各级财税部门要建立发票“三奖”工作联系制度,及时沟通情况,研究解决发票“三奖”中遇到的困难和问题。

　　 淄博市人民政府办公厅
　　 二○○四年十月十八日

淄博市国税普通发票即开即兑奖励、发票摇奖、发票违章行为举报奖励管理办法
(二○○四年十月)

第一章　总则
　　第一条　为强化税收征管,加强普通发票管理,堵塞税收漏洞,增加财政收入,鼓励消费者积极索要普通发票,保护国家税收和消费者权益不受侵害,根据省财政厅、省国税局、省地税局《关于发票即开即兑奖励和违章行为举报奖励办法》(鲁财税〔2003〕32号)等有关规定,制定本办法。
　　第二条　发票即开即兑奖励和发票违章行为举报奖励由各区县(包括高新区)国税局组织实施,发票摇奖由市国税局在全市范围内统一组织。
　　第二章　发票即开即兑奖励管理
　　第三条　本办法所指即开即兑奖励发票是指在淄博市境内商业领域和修理修配行业推行使用带有刮奖功能的新版普通发票。即开即兑奖励发票包括卷筒式普通发票、手工版普通发票、电脑版普通发票和剪式普通发票。
　　商业领域普通发票包括商业批发发票、商业零售发票。
　　修理修配行业普通发票包括修理修配业发票、汽车维修行业发票。
　　第四条　发票即开即兑奖励是指消费者取得即开即兑奖励发票后,刮开票面上标识的覆盖墨的布奖区就可以得知是否中奖,即开即兑。
　　第五条　奖项设置。以100万份普通发票为一组,设特等奖1个,奖励10000元;设一等奖10个,分别奖励1000元;设二等奖100个,分别奖励100元;设三等奖1000个,分别奖励10元;设四等奖10000个,分别奖励5元;设五等奖55000个,分别奖励2元;综合中奖面为6.61%。
　　第六条　即开即兑发票的布奖和标识的印制经公证部门公证。
　　第七条　即开即兑发票带有刮奖区,并粘贴防伪标识,覆盖墨下面有中奖金额或“爱国护税”字样。
　　第八条　消费者取得即开即兑奖励发票后,刮开兑奖区,显示有中奖金额且奖金额在100元(含)以下的,可凭中奖发票向开具发票的经营者直接兑奖,经营者核对无误后,应当立即兑奖,并将发票兑奖凭证留存;显示有1000元(含)以上中奖金额的,须到开具发票经营者的主管国税分局兑奖。消费者未能当场兑奖的,过后可持发票原件到开具发票的经营者或其主管国税分局处兑奖,但期限不得超过20天。到国税机关兑奖的,消费者须出示中奖发票以及居民身份证或护照等其他有效身份证明。
　　第九条　使用即开即兑奖励发票的经营者不得无故拒绝兑奖,不得拒绝开具正式发票或以其他非正式单据代替,不得自行刮开兑奖区,消费者有权拒绝收取已经刮开兑奖区的发票。
　　第十条　经营者在开具发票前刮开或将作废发票刮开兑奖区的,国税机关按未按规定开具发票处理。
　　第十一条　经营者和消费者不得进行恶意发票刮奖行为。
　　第十二条　经营者兑付奖金后,一个月内凭有奖发票兑奖凭证和存根联到所属国税分局办理结算手续,并按兑付奖金额的5%领取手续费。
　　第十三条　基层国税分局每月终了后10日内将兑付的奖项汇总,填表并将兑奖联一并报送到所属区县国税局发票管理所(未设发票管理所的由相应科室负责),以此办理奖金结算;各区县国税局发票管理所和相应科室每月终了后20日内,对上月兑付奖金情况进行汇总,填表并向区县财政局办理结算手续,同时将兑奖情况抄报市国税局。
　　第三章　发票摇奖管理
　　第十四条　摇奖资格。凡在我市境内接受商业批发、商业零售、工业销售、加工修理及其他应接受国税普通发票者,均可向上述经营者索取由国税部门统一监制的普通发票,并参加摇奖。
　　参加摇奖的普通发票是已经开具、填写正确完整、号码已经录入的当期合法普通发票。第十五条　号码录入。持有国税普通发票的消费者可以通过电话拨打12366或者登陆国税网站,根据提示录入发票号码。1-3月份有奖号码录入截止日期为3月31日前,4-6月份在6月30日前,7-9月份在9月30日前,10-12月份在12月31日前。有奖发票只能参加一次摇奖,重复录入无效。
　　第十六条　摇奖日期。国税普通发票摇奖每季度举行一期,摇奖时间在每季度终了后次月的下旬举行。具体分别为:4月下旬、7月下旬、10月下旬和次年1月下旬。中奖号码在摇奖当月的月底前予以公告。摇奖、公告时间如有变动,应提前在媒体公示。
　　第十七条　奖项设置。每期摇奖设奖金总额10万元,其中一等奖1名,奖金10000元;二等奖2名,每名奖金5000元;三等奖80名,每名奖金1000元。
　　第十八条　兑奖办法。每期中奖号码公布后30天内为兑奖期,逾期视为自动放弃兑奖。中奖者持中奖发票原件、身份证原件或其他证明其身份的有效证件,到当地国税机关的发票管理所登记核实后,领取奖金。中奖者取得的奖金须按税法规定交纳个人所得税,税款由兑奖国税机关按税法规定予以扣缴。
　　第四章发票违章行为举报奖励管理
　　第十九条　凡在我市境内接受商业批发、商业零售、工业销售、加工修理及其他应接受国税普通发票者,均可向上述经营者索取由国税部门统一监制的普通发票,经营者不得以任何理由拒绝提供。如发现经营者拒绝开具或其他违反发票管理办法的行为,当事人可通过拨打举报电话12366热线、登录国税网站或者直接到国税机关的发票管理机构举报,并向国税机关提供有关证据。
　　第二十条　国税机关接到消费者举报后,应立即填制《发票举报登记簿》,详细记录举报人的举报方式、姓名(预留密码)、联系方式及被举报人(单位)的名称、经营地点、违法行为,并要求举报人提供足以证明被举报人(单位)发票违法违章行为的证据。
　　第二十一条　国税机关受理举报后,应在7个工作日内核查结束,并将结果通知举报人。如查实有发票违章行为的,按《中华人民共和国征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则、《山东省国家税务局关于对违反发票管理法规行为的处罚标准》(鲁国税征〔1999〕20号)的有关规定处罚;构成偷税的,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。有重大偷、逃税嫌疑的,应移送税务稽查部门处理;对构成犯罪的,移送司法机关依法处理。如查实无发票违章行为的,须上报详细的检查情况书面材料;对不按规定查处的,将追究有关单位和直接责任人的责任。对公民作出2000元以上或者对法人或其他组织作出一万元以上的罚款要按规定组织听证。
　　第二十二条　对经举报查实的违反发票管理的行为,国税机关给予举报者300元奖励。对涉及偷税行为的,按有关规定处理。
　　第二十三条　在案件查结后3日内,根据举报人查处情况填写《税务违法案件举报奖励审批表》,提出奖励对象和奖励金额,并注明有关事项,按照规定程序审批后,通知举报人领取奖金。
　　第二十四条　举报人应当在接到国税机关领奖通知后3个月内,持本人身份证或者其他有效证件,到指定地点领取奖金;逾期不领取的,视为放弃权利。
　　第二十五条　国税机关负责对举报者的身份保密。
　　第二十六条本办法所奖励的举报人为淄博市国税局系统干部职工以外的人员。
　　第五章　附则
　　第二十七条　中奖发票有下列情况之一的,不得兑奖。
　　1.假发票;
　　2.发票项目填写不全或章戳不齐的;
　　3.发票填写购买物品不具体的,填写内容有涂改或模糊不清、无法辨认的;
　　4.发票上下联内容不一致的;
　　5.发票联已注明作废的;
　　6.破损不全的发票;
　　7.虚开的发票;
　　8.超过兑奖时间未兑奖的;
　　9.自行撕下兑奖凭证的;
　　10.其他不符合发票管理规定的发票。
　　第二十八条　发票即开即兑奖励、发票违章行为举报奖励所需经费,根据开票单位所缴增值税25%部分的入库预算级次划分,分别由市财政和区县财政承担。全市商业和修理修配企业缴纳增值税的25%部分入市级以上财政收入的,其兑出的即开即兑奖金和发生的发票违章行为支付的举报奖励资金,由市财政承担。平时由区县财政垫付,市财政定期与区县财政结算。其它单位和个人兑出的即开即兑奖金和发生的发票违章行为支付的举报奖励资金,由各区县财政拨付。全市统一组织的发票摇奖所需经费,由市财政拨付。发票“三奖”经费从实行有奖发票范围的纳税人上缴国税收入地方财政留成部分比实行有奖发票前基数增长的部分中拨付国税部门。
　　第二十九条　本办法所指发票为除增值税专用发票以外的其它由国税部门管理的普通发票。
　　第三十条　本办法由淄博市国家税务局负责解释。
　　第三十一条　本办法自2004年10月1日起施行。2003年9月29日淄博市人民政府办公厅以淄政办发〔2003〕96号文件发布的《淄博市国税普通发票即开即兑奖励、发票摇奖、发票违章行为举报奖励管理办法》同时废止。