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河北省建设厅


河北省建设厅关于印发《河北省建设行政执法层级监督暂行办法》的通知

冀建法[2006]026号


各设区市建设局、规划局、城管（公用）局、园林局、房管局、住房公积金管理中心，各扩权县（市）建设部门：

现将《河北省建设行政执法层级监督暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○六年一月二十日
河北省建设行政执法层级监督暂行办法

第一条　为规范建设行政执法行为，加强建设行政执法层级监督工作，促进建设行政执法部门依法行政，根据有关法律、法规和《河北省行政执法和行政执法监督规定》、《河北省规范性文件备案规定》的规定，结合我省建设系统实际，制定本办法。
第二条　全省建设系统的建设行政执法层级监督工作，适用本办法。
第三条　本办法所称建设行政执法层级监督，是指上级建设行政执法部门对下级建设行政执法部门及其依法被委托单位的行政执法活动的监督。
本办法所称建设行政执法部门，是指省、设区市和县(市)人民政府规划、建设、城管（公用）、园林、房管等主管部门。
第四条　各级建设行政执法部门的法制机构在本部门领导下，负责对本系统下级行政执法部门的行政执法监督工作，日常工作可以委托具有相应职能的建设行政执法机构依照本办法具体实施。
第五条 各级建设行政执法部门的法制机构或各级建设行政执法部门委托的执法机构在履行建设行政执法层级监督职能时，应当重点对下级建设行政执法部门及其依法被委托单位是否履行职责，其行政执法行为是否规范、合理、合法等情况进行监督检查。
各级建设行政执法部门的法制机构或各级建设行政执法部门委托的执法机构层级监督的主要内容：
（一）行政执法主体资格和行政执法人员资格情况；
（二）抽象行政行为和具体行政行为的合法性、适当性情况；
（三）其他依法应当监督的内容。
第六条 各级建设行政执法部门职能科（处、室）在履行建设行政执法层级监督职能时，应当重点对下级建设行政执法部门及其依法被委托单位宣传、贯彻、落实相关法律法规情况，配套制度的建立健全情况，以及对行政相对人违法行为的查处等情况进行监督检查。
各级建设行政执法部门职能科（处、室）层级监督的主要内容：
（一）城市建设法律、法规、规章的实施和履行法定职责情况；
（二）制度建设、实施情况；
（三）持证上岗、亮证执法情况；
（四）行政执法人员资格情况；
（五）宣传、贯彻、落实相关建设法律、法规及规章情况；
（六）对行政相对人违法行为的查处情况；
（七）其它应当依法监督的内容。
第七条　各级建设行政执法部门应当加强法制机构建设，配备必要的人员、设备，提供必要的工作条件。
第八条 各级建设行政执法部门委托的执法机构应当配备相应的行政执法监督检查人员，使其与所承担的行政执法层级监督工作相适应。
第九条 上级建设行政执法部门对下级建设行政执法部门行政执法活动的监督检查，可以采取不定期的抽样检查、抽点检查，或采取定期检查、定点检查或者定行业、定部门检查等方式进行。必要时可以采取暗访等方式进行监督检查。
第十条　各级建设行政执法部门及其行政执法监督检查人员履行监督职责时，有权就被监督事项进行调查、查询，调阅行政执法案卷和其他有关材料；对违法执法的行政执法人员，有权当场责令其停止违法行政行为或者督促其履行法定职责。
被调查的行政执法部门及其行政执法人员应当予以配合，并如实反映情况，提供有关资料。
第十一条　建设行政执法监督检查人员进行行政执法监督检查时，必须两人以上，并出示行政执法证件。
第十二条 各级建设行政执法部门应当严格执行《河北省规范性文件备案规定》和省建设厅的有关规定，建立健全规范性文件备案制度，并认真地落实。
第十三条 上级建设行政执法部门对下级行政执法部门备案的规范性文件，应当有备必审、有错必纠。
第十四条　设区市和县（市）人民政府建设行政执法部门实行委托行政执法的，应当报上一级建设行政执法部门备案。
第十五条　各级建设行政执法部门作出属于听证范围即较大数额罚款、责令停产停业、吊销许可证和资质证书等重大具体行政行为的，应当自作出具体行政行为之日起30日内报上一级建设行政执法部门备案。
第十六条　各级建设行政执法部门应当在每年的6月15日前和12月15日前分别向上一级建设行政执法部门报告半年和全年的行政执法情况。行政执法情况报告的内容应当包括法律、法规、规章施行后制定的配套措施和贯彻落实所做的工作、取得的成效、存在的问题及改进建议等。
第十七条　各级建设行政执法部门应当建立健全行政执法投诉、举报制度，并公布投诉、举报电话，按照有关规定受理投诉或举报案件。
第十八条　对建设行政执法层级监督中发现的问题，应当按照下列规定处理：
（一）具体建设行政行为违法的，由上级建设行政执法部门法制机构通知其限期纠正；逾期不纠正的，报请建设行政执法部门批准后予以变更或者撤销；
　 （二）违法委托行政执法的，由上级建设行政执法部门通知其限期纠正；逾期不纠正的，建议当地人民政府予以撤销；
（三）违法设立建设行政执法机构的，由上级建设行政执法部门通知其停止建设行政执法活动，并建议当地人民政府予以撤销；
（四）不履行法定职责的，上级建设行政执法部门应当责令其限期履行；逾期仍不履行法定职责的，应建议有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（五）发现规范性文件与法律、法规、规章抵触或超越法定权限的，建设行政执法部门法制机构应通知制定机关限期改正，并制作《规范性文件限期纠正通知书》；逾期不纠正的，报请建设行政执法部门批准后，予以变更或撤消，并制作《规范性文件撤消（变更）决定书》。
被变更或者撤销的具体建设行政行为涉及公民、法人或者其他组织财物的，应当责令作出具体建设行政行为的建设行政执法部门退还或者赔偿相应的价款。
第十九条　上级建设行政执法部门法制机构通知下级建设行政执法部门限期纠正违法具体行政行为的，应当制作《行政执法监督通知书》；上级建设行政执法部门依法变更或者撤销下级建设行政执法部门违法具体行政行为的，应当制作《行政执法监督决定书》。
《行政执法监督通知书》或者《行政执法监督决定书》由制作机关直接送达被监督的建设行政执法部门。被监督的建设行政执法部门应当自收到《行政执法监督通知书》或《行政执法监督决定书》之日起15日内或者限期纠正届满之日起15日内书面报告执行情况。　　
第二十条　各级建设行政执法部门，应当对在建设行政执法监督工作中作出突出成绩的单位和个人给予表彰或者奖励。
第二十一条　建设行政执法部门及其工作人员和建设行政执法监督人员存在《河北省行政执法和行政执法监督规定》第三十六条、第三十七条、第三十八条所列行为和情况之一的，由上级建设行政执法部门依照其规定予以处理。
第二十二条　依照《河北省行政执法和行政执法监督规定》给予行政处分的，按照管理权限由监察、人事部门或者当事人所在单位作出决定。
第二十三条　本规定自2006年3月1日起施行。



论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。