关于一级注册建筑师资格考核认定和一九九五年报考工作有关问题的说明

上一篇: 陕西省人民政府办公厅关于建立省道路交通安全联席会议制度的通知
下一篇: 中国人民银行关于落实《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》有关问题的通知

试论人民陪审员制度的完善
洪碧华
[摘要]：我国过去对陪审制度重视不够，导致人民陪审员未能发挥应有作用。为此，本文阐述人民陪审员制度的作用，分析陪审制度存在的主要问题，并探索具体完善的对策。目的在于呼吁社会各界重视人民陪审员制度，使人民陪审员制度有个宪法的依据，使司法改革与司法民主化能在宪法的轨道内健康有序地进行。建议国家立法机关应尽快制定《人民陪审员法》，规范和完善人民陪审员的权利义务。
[关键词]：人民陪审员 作用 问题 措施
陪审制度源自古希腊，为中世纪欧洲少数封建国家所继承，盛行于资本主义社会，被英美两国加以发扬光大。我国引进人民陪审员制度，全国人大常委会通过的《关于完善人民陪审员制度的决定》（以下简称《决定》）于2005年5月1日开始实施。《决定》的颁行，对于完善我国陪审制度产生重要影响。笔者曾担任过漳州市中级人民法院陪审员，参与审理过多起杀人、强奸、盗窃、抢劫、诈骗等刑事案件。现就本人陪审经历，谈谈人民陪审员制度的作用，分析陪审制度存在的主要问题，并探索改革和完善的具体措施。
一、人民陪审员制度的作用
1、陪审制度是国家审判机关吸收人民群众参与司法程序，并由其行使一定司法职能的制度。目的在于扩大司法民主，以普通民众参与行使审判权的形式，实现公民对审判权的分享与监督。让群众参与案件审理，体现政治民主与司法公正、取得较好的社会效果和法律效果。例如，近年来，漳州作为台商在大陆投资的第三大聚集区，共有台资企业2000多家，台商9万多人。为了维护台商合法权益，漳州市各县区法院普遍成立涉台审判庭，聘请台商为人民陪审员，直接参与案件的审理活动，并通过他们宣传大陆法制，这有利于拉近两岸同胞的距离，说服当事人息诉服判，及时化解纠纷，提高司法工作效率。
2、陪审制度改变了专业法官垄断司法权的现状，由于人民陪审员的社会生活经历各不相同，他们参与审判可以从社会道德等方面分析案情，反映民意，能够消除双方当事人的怀疑和顾虑，减少法官与公众的隔阂，增加公众的对司法的认同感，缓解目前法院案多人少的工作压力，切实维护审判的中立与公正。
3、人民陪审员通过参与审判，分享法官的审判权，并对法官行使审判权的过程进行制约，从而减少法官在认定案件事实中因疏忽而造成的失误。陪审员不依赖司法当局的恩惠而求生，也没有必要为职务升迁而屈从于政治干预。可以在一定程度上抑制法官先入为主的内心确信与偏见，有利于遏制办人情案、关系案等偏私现象的发生。陪审制度通过权力的分割和制衡来监督司法权，以确保司法公正。
4、给予当事人充分选择陪审的权利，由于审判组织形式是当事人选择的结果，当事人就有理由相信整个审判过程在程序上是合法的、公正的，对判决的结果就会容易接受，进而减少不必要的上诉、申诉，并会更加自觉地履行法院的生效裁判，有利于树立司法权威。
二、人民陪审员制度存在的主要问题
1、在立法上存在缺陷
陪审制度作为一项民主政治制度和司法制度，需要有明确具体的法律依据，虽然我国宪法规定，中华人民共和国的一切权力属于人民，但是现行宪法并未规定人民陪审员制度。在现有的法律依据中，人民法院组织法和三大诉讼法对陪审制度的表述不一致且较为零散，《决定》的规定又过于笼统，太过原则。由于缺乏实践操作性，以致各地对于人民陪审员的选举、职责、权利、义务、管理、培训等不甚一致。因此，立法不足影响着陪审制度的正常运行。
2、陪审员的人数普遍偏少、相对固定化
《决定》第八条规定：陪审员一般具有大专以上学历，符合担任人民陪审员条件的公民，可以由其所在单位或户籍所在地的基层组织向基层人民法院推荐，或者本人提出申请，由基层人民法院会同同级人民政府司法行政机关进行审查，并由基层人民法院院长提出人民陪审员人选，提请同级人民代表大会常务委员会任命。该条规定对担任人民陪审员的选任程序限制较为严格，把一些德高望重的农村长者排除在外。担任人民陪审员应该是公民普遍应当享有的权利，就如同选举权与被选举权一样，而不应该重重限制层层挑选。此外，社会各界对人民陪审制度重要性的认识不够，对人民陪审员参加陪审了解不足。导致了人民陪审员名额偏少，社会代表性不强的现状。如果人民陪审员限制在少数人范围内且较为固定必然影响其价值的发挥，一人陪审过多，就会使其成为“编外法官”，从而失去了这项制度的群众性。实践中，由于陪审员人数不多，无法再进行分类，选择的范围很局限、狭小，故采取直接指定人民陪审员参加案件审判的做法，或者出于方便工作考虑将陪审任务交给固定的少数的积极性较高的人民陪审员，这样，既有违《决定》第十四条之规定：“由人民陪审员参加合议庭审判的，应当在人民陪审员名单中随机抽取来确定。”也让一部分人民陪审员成为常任陪审员参与案件的审判，从而变相的成为半职业化法官，让人民陪审员制度起不到实质性的作用。
3、陪审案件的适用范围不明确
《决定》第二条规定：人民法院审判下列第一审案件，由人民陪审员和法官组成合议庭进行，适用简易程序审理的案件和法律另有规定的案件除外：（一）社会影响较大的刑事、民事、行政案件；（二）刑事案件被告人、民事案件原告或者被告、行政案件原告申请由人民陪审员参加合议庭审判的案件。这一规定有值得商榷之处。首先，社会影响较大不容易准确理解和把握。对于社会影响较大的案件，法院一般都会比较慎重。其次，未对当事人申请期间及其程序等作出规定。如在开庭通知当中没有告知当事人可以申请人民陪审员参加审理的权利，有很多当事人实际上也不知道还有申请人民陪审员参加审理的权利，导致该制度在实践层面被弱化，甚至成为一种制度摆设。再次，当事人可以要求由人民陪审员参与审理案件,是否也可以拒绝由人民陪审员参与审理案件？如果符合陪审条件案件的当事人要求采用陪审的方式进行审理，法院是不是有权拒绝？《决定》均没有规定，实践中各种做法都有。这导致了实践中哪些案件由人民陪审员参审不好掌握，以至于有的法院仅仅将人民陪审员作为一种审判力量不足时的补充，甚至作为一种廉价的“劳动力”使用。人民陪审员制度名存实亡，或者造成审判实践中运用人民陪审员制度的混乱，不能真正发挥人民陪审员的作用。
4、陪审员的权利和义务不明确
《决定》中只是原则性的规定了“人民陪审员除不得担任审判长外，同法官有同等权利”，但未加以具体的区分。对于确定由人民陪审员参加合议庭审判的案件，应当做好哪些庭前准备工作，在案件的审理、评议、裁判等阶段又有哪些详细的职责规定，法律并没有作出明确具体的规定。这就使陪审员制度在运作中没有具体的法律依据，也使其地位没有保障。正是由于人民陪审员在审判中对于自己的职权与义务不够了解，对于其如何发挥在审判中的作用更是心中没谱，所以实践中，个别陪审员一般不阅卷，也不作调查，对案情一无所知，庭审中也只是静坐（甚至打瞌睡），始终一言不发，出现 “陪而不审”、“审而不议”现象，违背了实行人民陪审员制度的初衷。有些人把陪审员当作一种炫耀，没有专心认真办案，未能发挥应有的作用。
《决定》第十一条规定“人民陪审员参加合议庭审判案件，对事实认定、法律适用独立行使表决权。”这要求人民陪审员具备一定的社会经验和专业知识。现实中，人民陪审员来自于民众，来源广泛又相对具有代表性，但是一般缺乏法律专业知识，也不可能达到职业法官的业务技能和要求。在认定案件事实上，难免出现不正当的甚至是错误的裁判。故陪审员的特殊地位决定了其享有的权利既要具体详述又不可能与法官完全一致。西方陪审团和法官分别行使事实审和法律审，而我国人民陪审员则是全程参与。
5、对陪审员的监督管理措施不健全
现行法律（包括《决定》）尚未对人民陪审员的工作纪律及责任追究作出规定。对人民陪审员的管理制度不完善、奖罚不明。在管理制度上，各地法院对于陪审员的管理职责、考核评价、使用、奖励、补贴等制度做法不同；缺乏人民陪审员参与案件审理的具体规则。人民陪审员的称谓对一些人来说仅仅成了一种荣誉。一些陪审员不注重自己素养，有些女陪审员服饰穿得过于花俏，影响法庭严肃性，有些陪审员不按时出庭、开庭时不注意法庭秩序，更有甚者有些陪审员泄露审判秘密，影响案件的审理，而《决定》没有规定相关的惩罚规定。对于人民陪审员由于缺乏相应的法律知识，仅凭感情判案，出现错案，《决定》对人民陪审员也缺乏责任追究机制。由于管理不完善，人民陪审员参与审判就不能保证案件质量，缺乏奖励与惩罚就不能促使人民陪审员加强学习，注意形象。
6、陪审制度在实际运行中出现的问题
首先，是经费问题。《决定》第十八条规定，“人民陪审员因参加审判活动而支出的交通、就餐等费用，由人民法院给予补助……无固定收入的人民陪审员参加审判活动期间,由人民法院参照当地职工上年度平均货币工资水平,按实际工作日给予补助”，第十九条规定：“人民陪审员参加审判活动应当享受的补助，人民法院和司法行政机关为实施陪审制度所必须的开支，列入人民法院和司法行政机关业务经费，由同级政府财政予以保障。”实践中，陪审员的补助微乎其微，笔者每参与审理一个案件，从阅卷—开庭---评议，几天工作才补贴10元，而帮他人写份诉状至少也有50元。报酬难以保证，陪审工作积极性自然大打折扣。其次，是时间问题。许多陪审员都是身兼数职，一般都有一份除了陪审员之外的本职工作，这样在时间上就很难保证陪审工作的正常开展，陪审的质量也就可以想象。有的陪审员来去匆匆，没有更多的时间和精力到法院了解案件的情况，有时连开庭及合议的时间也难以保证。
三、完善我国人民陪审员制度的具体措施
1、从立法上统一规范陪审制度
由于我国宪法对陪审制度没有作出规定，导致陪审制度得不到足够重视。往往是随着人民法院的需要而出现，随着法院不需要而消失。因此有必要将人民陪审员制度作为宪法规范加以规定，应当在宪法中恢复确立人民陪审员制度，使人民陪审员制度有了宪法的依据。明确规定公民可以作为人民陪审员参与审判工作。同时制定专门《人民陪审员法》，对涉及到人民陪审员参与审判的各项制度作出明确具体的规定，从而使陪审制度落到实处。
2、完善人民陪审员的选任、连任机制
对人民陪审员选任，要制定科学的选任程序，明确选任标准，把道德标准、社会阅历、文化法律素养等作为选任的重要内容。但在农村地区，可以适当放宽条件。陪审员的选任究竟要实行“大众化”？还是“精英化”？理论界观点不一。有的认为，人民陪审员应具有广泛性、群众性和代表性。代表一定的阶层或群体,可采取个人报名与群众推荐相结合的办法，建立符合陪审员资格的人员花名册，随机抽选。从而扩大陪审人员的社会面，使更多的人获得参与审判活动的机会。美国陪审团是“社区的缩影和镜子”，包括不同性别、职业、文化程度、种族的人。陪审员不是精英的代表，而是民意的代表。毕竟审判是很专业的活动，是作为社会精英的法官依据法律作出公正裁判的行为，而且人命关天！正所谓“公堂一言断胜负，朱笔一落命攸关”。所以笔者比较赞成“精英化”观点。
另外，《决定》规定人民陪审员的任期为五年，但对连任未作规定。笔者认为，陪审员任期宜短不宜长，不可连任；或借鉴宪法的规定，连任不超过两届。人大代表不适宜担任陪审员。这样可以扩大民众参与度，让更多的人获得陪审机会，也减少陪审时间，限制任期内参审的次数，不至于影响本职工作，而且让陪审员保持对审判活动有新鲜感，从而增强工作的责任心。
3、明确规定人民陪审员的权利和义务
人民陪审员应享有的权利主要有：①参与审判权②调解权③监督权④职业保障权等。人民陪审员承担的义务有①遵守审判纪律②保守审判秘密③依法履行职务④按时出庭等。
5、建立健全人民陪审员培训考核机制及责任追究制度
实践中可成立专门管理机构如人民陪审员办公室，辅助人大从事人民陪审员审批工作，监管法院聘任陪审员，保障陪审员的经费补助，监督陪审员参审权利的使用。专管机构还可以定期举行专业性较强的培训活动，规范对陪审员的教育，在减轻了法院培训负担的同时也增强了陪审员的业务素质和专业能力，使整个陪审员管理模式驶入正规化轨道。
　　明确陪审员职责与奖惩制度，扩大陪审员选任范围，强化业务培训，让陪审员们不断提高专业水平、积累丰富审判经验，能够参与到更多的案件审理当中，充分表达出合法、公正的人民意愿负责对人民陪审员的工作进行综合测评。一方面，对陪审员的工作实绩、思想品德、工作态度、审判纪律和审判作风等情况进行考核，对表现突出的，应采取适当方法予以表彰奖励。另一方面，对于故意不履行陪审义务的公民，应给予相应的惩罚，如无正当理由拒绝参加审判活动的，长期陪而不审、审而不议的，可免除其职务，并且也可参照国外的经验，处以一定数额的罚款。对其在审理案件中违法违纪应确立和审判员同样的惩处标准，这方面可以参照《法官法》的规定作出具体规范。
6、其他方面的完善措施
一是人民陪审员的误工补助必须严格依法落实。应强化财政的保障，制定较高的标准，经费的来源应由同级财政部门专款拨付，按时足额发放人民陪审员在执行职务期间和参与案件审理的补助及交通、就餐等费用，确保人民陪审员的经济利益，提高人民陪审员的积极性。二是法院要加强与人民陪审员所在单位的沟通、协调，争取人民陪审员所在单位对陪审工作的理解和支持，在时间、待遇上给予充分的保障。三是人民陪审员在审判案件时应当统一着装。由于在我国人民陪审员被称为是“不穿法袍的法官”，且人民陪审员来自于普通公民，可专门配发有别于法官制服的人民陪审员服装。这样，有利于为维护司法形象和庭审的严肃性。四是不断加大宣传力度，大力宣扬人民陪审员中的先进典型，将有陪审员参加的案件带入群众中去，呼唤全社会对陪审制度、陪审员的认可，提高社会各界对人民陪审员的认知程度，吸收更多的普通公民参与到人民陪审员队伍中来。
总之，陪审制度是人民群众参与国家管理的有效的途径和方式，是我国推进司法改革、弘扬民主价值观念及宪政建设的重要举措。相信随着我国经济的发展和社会的文明进步，人民陪审员制度将进一步得到完善，并将在我国的司法实践中充分体现其应有优越性，特别是构建和谐社会过程中发挥出更加重要的作用。

参考资料：
1、 蒋惠岭：《论陪审制度的改革》，载《人民司法》1995年第6期。
2、 钱贵：《人民陪审员的大众化的原因》，载于《法律图书馆》网站www.law.com [EB/OL]2008-08-22//2010-11-09.
3、 王胜宇：《人民陪审员制度初探》，载于《法律图书馆》网站www.law.com [EB/OL]2008-06-24//2010-11-07.
4、 廖永安 李旭：《 对我国陪审制的否定性评价》，原载中国民商法律网，2004年10月17日。
5、 申君贵：《对我国陪审制的否定性思考》，载《中国律师》1999年第4期，第14页。




详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制度本解释。
　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，权利主体为业主，合理界定业主身份至关重要。
（1）依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
（2）因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形：建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（即一手房买卖），已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。对开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。
（4）二手房买卖中，若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有，可以认定合法占有人为业主；若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的，如果双方对业主身份存有争议，则应认定登记所有权人为业主；若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的，已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议，应认定完成变更登记的买受人为业主。
（5）建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不属于业主，不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
【解读】（1）专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念，其应具备的特征为：a.“具有构造上的独立性，能够明确区分”，判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开，就车位、摊位而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开；b.“具有利用上的独立性，可以排他使用”，判断标准主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通；c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”，判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
（2）关于“能够登记”的把握，由于我国的房屋登记体制正在重构，登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此，不能片面理解“能够登记”，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分，不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
（3）“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款，相当于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间，车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间，一般形成一个长方形，以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围；摊位也是四条线所形成的一个空间，摊位之间一般会有可移动的间隔物，非砖墙、水泥间隔。
（4）露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：a.符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等规划文件；b.露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定房屋才能通到该露台；c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
（5）关于绿地的归属问题，法院在审判实践中一般如此把握：
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分；
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】（1）根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有部分主要包括：a.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；b.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施，属于业主共有；d.物业服务用房属于业主共有；e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；f.电梯、水箱属于业主共有。
（2）天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，本条第一款第一项明确规定了天然共有部分，具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附属设施、设备；d.避难层（指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层）、设备层（指专用于布置机电设备等的楼层）或者设备间（指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所）等结构部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分，包括其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜底性条款。
（4）建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分，利用前述共有部分获得的收益，应归业主共有，比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
（5）《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所，会所应属于开发商所有的专有部分。
（6）关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为法定共有部分，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋（即顶楼）的组成部分。
（7）建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；b.小区内的城镇公共道路占地；c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【解读】（1）尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
（2）单个业主不得以营利为目的使用共有部分，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
（3）单个业主对共有部分进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则，管理规约在性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”，应从以下三个层面理解：（1）业主的需要，在时间上应当是合理的，并非业主任何时候需要车位、车库，开发商都应满足；（2）业主的需要在数量上也应当合理，是基本的停车需要，如一个业主有三辆车，此时开发商无需全部满足其需求；（3）业主的需要，还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”，属于强制性规定，而且是效力性强制性规定，如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1：1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。